Генеральный директор агентства недвижимости «МК-Элит» Петр Войчинский – о прошедшей моде на квартиры-аэродромы, о колоссальных скидках на вторичном рынке, о состоятельных московских клиентах и смелых иностранных инвесторах, а также о том, зачем нужен конкурс «Золотой Трезини».
Фото: Михаил Харламов
Пятнадцать лет назад Петр Войчинский занимался элитной недвижимостью во Флориде. Потом он вернулся в родной город и создал первый петербургский бутик элитной недвижимости «МК-Элит», предоставляющий услуги экстра-класса покупателям жилья категории «люкс».
В числе его клиентов – Александр Сокуров, Людмила Нарусова, Ксения Собчак, Анастасия Волочкова, Дмитрий Нагиев, Роман Абрамович, ведущие топ-менеджеры «Газпрома».
– Если верить пессимистам, наступают темные времена. К очередному взлету курсов долларов и евро добавились западные санкции. Можно предположить, что покупка элитной недвижимости – это последнее, о чем сегодня думают состоятельные петербуржцы, да и не только они. Вы можете подтвердить слухи о деградации рынка?
– Ни в коем случае. Рынок элитной недвижимости не стал меньше, он рассредоточился. И факторы, которые вы перечислили, безусловно, влияют на этот процесс. Расхожая фраза о том, что у России всегда был свой путь, в полной мере применима к рынку дорогого жилья. Сделки идут, по крайней мере в нашей компании.
– А с какой целью сейчас покупают элитную недвижимость?
– Безусловно, инвесторов стало меньше. Я бы сказал, что сейчас пришло время сделок по необходимости. У одних причина поиска жилья – развод, другие ищут квартиру для своих пожилых родителей, третьи присматривают вариант для подросших детей…
– А изменение целеполагания как-то повлияло на параметры спроса?
– Спрос значительно изменился, но причина, на мой взгляд, не только во внешних факторах, но и в избавлении от болезней роста. Не будем забывать, что наш рынок элитной недвижимости очень молод: ему меньше четверти века. И на начальном этапе его формирования эти самые болезни роста проявлялись наиболее наглядно. Если вспомнить первых покупателей элитного жилья, которые вдруг осознали, что они могут себе позволить за приемлемые, по их меркам, деньги, понятно, откуда тогда взялась гигантомания. На пике спроса были площади 300–400 кв. м и больше, громадные лофты с захватывающими видами, в идеале – на Дворцовую набережную. А сейчас этим уже переболели.
– Понтов стало меньше?
– Скажем так: покупатели элитного жилья стали меньше думать об имидже и больше – о своих насущных потребностях. И я считаю, что это здоровая тенденция. Квартиры-аэродромы ушли в прошлое, и сегодня продается в основном элитное жилье площадью 120–150 кв. м.
– А в каком сегменте премиального рынка сейчас продажи идут активнее – в первичном или вторичном?
– Начать нужно с того, что исторически в Петербурге рынок элитного жилья начался со «вторички», потому что «первички» тогда просто не было. В старом фонде вас встречали полутораметровые стены, поглощающие все звуки, старинный камин, который помнил, как город был столицей империи. Особым спросом пользовались дома на Итальянской, Малой Садовой, канале Грибоедова, в других знаковых местах «золотого треугольника», где жили потомственные петербуржцы. Где старушки во дворе сидели на тех же скамейках, на которых судачили их прабабушки.
Но как только строительство элитного жилья в историческом центре стало набирать обороты, романтика старого фонда ушла на второе место. Все последнее десятилетие покупатели с большими деньгами чаще останавливали свой выбор на новом и строящемся жилье. И это объяснимо. Только первичный рынок предлагает то, без чего такой покупатель уже не представляет свою жизнь: новые коммуникации, однородную социальную среду, свободные планировки, подземную парковку, наличие прямо в жилом комплексе детского сада, салона красоты, статусных ресторанов. Как точно заметил один из девелоперов, покупатель элитного жилья платит не за квартиру, а за эффективную логистику повседневной жизни.
– В старом фонде эту логистику купить нельзя…
– И тем не менее во II квартале 2018 года сделок на вторичном рынке стало больше, чем с новостройками. Причина проста: цены, а вернее – скидки. Люди сейчас продают превосходные элитные квартиры с уникальным местоположением с дисконтом до 25%! И главное – не нужно ждать, ставь тапочки и живи.
– Да, это серьезный аргумент. А откуда вообще покупатель элитного жилья приходит сегодня? Он – наш земляк, бизнесмен из Москвы или приезжий из других регионов?
– Я не берусь отвечать за весь рынок, расскажу о наших клиентах. По числу сделок на первом месте петербуржцы. Но самые дорогие квартиры в Петербурге покупают москвичи. Тенденция особенно выпукло проявилась несколько лет назад, когда в наш город переезжали структуры Газпрома, это тысячи новых покупателей. Сейчас таких цифр уже нет, но по дорогим объектам первое место по-прежнему у москвичей. Что до покупателей элитного жилья из других регионов, их доля не превышает 10–15%.
– Предполагаю, об иностранных покупателях элитного петербургского жилья сейчас лучше даже не заикаться?
– Ошибаетесь! Иностранных покупателей, безусловно, стало меньше, но они никуда не делись.
– Вы шутите? После введения санкций и ответных мер со стороны России, не говоря уже об антизападной риторике государственных телеканалов? Я не могу представить иностранного покупателя, который сейчас всерьез приценивается к элитному жилью в нашем городе.
– Это далеко не так. Здесь работают не эмоции, а простой экономический расчет. Условно говоря, вчера доллар был по 30 рублей, евро по 40, а сегодня доллар выше 60, евро – выше 70 рублей. Квартира в «золотом треугольнике», если смотреть на цену в валюте, как никогда доступна. И в то время как для одних людей на Западе Россия снова стала «империей зла», другие видят только голые цифры. И еще они видят, что Петербург развивается. Вот, скажем, еще месяц назад между Васильевским и Петровским островами не было моста, а сегодня он есть. И назван, между прочим, в честь Августина де Бетанкура, архитектора и строителя, пришедшего с Запада. Дальновидные иностранные покупатели понимают, что если сейчас они вложатся в уникальную элитную недвижимость в Петербурге, то когда отношения между Россией и Западом в очередной раз восстановятся, все будут кусать локти, глядя на них. Безусловно, иностранцу, который сейчас приобретает квартиру в Петербурге, не откажешь в смелости. Но настоящие инвесторы всегда играют вдолгую.
– А нашим инвесторам вы можете это повторить? Вот если я, например, наперекор рынку захочу совершить сделку с целью приумножения капитала, вы меня не будете отговаривать?
– Если вы также не гонитесь за сиюминутной выгодой, а играете вдолгую, я убежден: сейчас лучшее время для покупки. Даже если принимать во внимание кризисы 1998, 2008, 2010 годов, да и последний валютный скачок, инвестиции в элитные объекты с соответствующим местоположением на длинном отрезке были, есть и будут чрезвычайно успешны.
– Откуда к вам сегодня приходят клиенты? Что на первом месте: традиционные рекламоносители или интернет?
– Ни то, ни другое. Элитная недвижимость – это интеллектуальный продукт, и традиционные рекламные и маркетинговые инструменты играют здесь далеко не ключевую роль. 75% наших клиентов приходят благодаря «сарафанному радио». Результатом каждой сделки в нашей компании становятся два–три новых клиента, пришедших по рекомендации. Вот почему рекламоноситель номер один – это наша репутация.
– Большое спасибо, что вы согласились войти в состав архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини»! Как вы думаете, чем конкурс может быть интересен операторам рынка элитной недвижимости, реализацией объектов которых, в том числе, занимается ваша компания?
– Мне кажется вдохновляющей сама идея конкурса – «Недвижимость как искусство». Тем более когда в состав жюри входят не только профессионалы рынка недвижимости, но и известные петербуржцы, причастные к миру искусства. Как я понимаю, участие в конкурсе позволит номинантам начать открытый диалог с интеллектуальной элитой Петербурга. Их мнения, конечно, будут субъективными, но сам факт подобного диалога важен для тех, кто формирует облик Петербурга сегодня. А получение статуэтки «Золотой Трезини» станет для каждого победителя весомым подтверждением не только деловой, но и общественной репутации.
Беседовал Павел Черняков
Оригинал публикации: «Галерея красивых домов и квартир» 06-2018.